04.06.2019

Doznali smo sve tajne investiranja: zašto Vaš novac više vrijedi uložen u nekretnine, nego oročen u banci ili dionicama?

Optimistična predviđanja stručnjaka za sada su se obistinila: tržište nekretnina živnulo je, građevinski sektor i arhitekti rade punom parom, što za posljedicu ima više novih stanova, i potražnju kupaca za nekretninom koja ima sve potrebno za život.

Tom nam je prilikom, Branko Papeš, direktor Agencije za nekretnine Dogma, dao insajderski uvid u sektor, i bogato iskustvo u nekretninskom biznisu.

1. Podaci DZS pokazuju da od prošle godine dolazi do booma novogradnje. Kako to komentirate obzirom na stagnaciju  u građevinskom sektoru?

Ovo je samo pitanje ponude i potražnje. Potražnja se u posljednje dvije godine izrazito intenzivirala i tržište je na to moralo odgovoriti gradnjom novih smještajnih kapaciteta.

2. Što mislite zbog čega se brojni stanovi u novogradnji prodaju i prije no što se izgrade? Naime, poznato je da je s određenim novogradnjama bilo problema u vidu kvalitete materijala, pa su se Hrvati radije okrenuli starijim nekretninama koje su zahtijevale određenu adaptaciju.

Kako sam naveo, još uvijek smo suočeni s manjkom nekretnina u novogradnjama. Tijekom krize, gradnje gotovo da nije ni bilo, sve kvalitetne novogradnje u tom periodu  su se, krizi unatoč, ipak prodale, a manjkalo je novih investicija. Zato smo sada u situaciji da se sve kvalitetne novogradnje prodaju još u fazi projekta.

3. Dogma ima svoju poslovnicu i u Zagrebu. Što mislite, koji je razlog povećanja cijena kvadrata, posebice u metropoli? Jesu li prodavatelji postali nerealni u procjenama nekretnina koje prodaju? Je li riječ o trendu, ili se može govoriti da će cijene nastaviti rasti i u 2020. godini?

Ako nekretnina, u konačnici, ipak pronađe svog kupca, ne može se govoriti o nerealnim cijenama. Rast cijena prati ekonomiju. Dokle god imamo rast BDP-a, možemo očekivati i rast cijena nekretnina. Dakako, veći u Zagrebu, Istri, na Kvarneru i u Dalmaciji, a manji u, primjerice, Slavoniji.

4. Koji su razlozi da je tržište živnulo, obzirom da znamo da ekonomska situacija u RH stagnira?

Ne bih se složio da stagnira. Kako sam maločas spomenuo, posljednjih godina BDP kontinuirano raste, a s njime raste i optimizam kod naših građana. Sve se to odražava na opće stanje, pa tako i na sektor nekretnina. Nadalje, ulaganje u nekretnine danas je višestruko isplativije od, primjerice, bankovnih oročenja, a i bitno sigurnije od, recimo, ulaganja u dionice.

Osim toga, građani se nerijetko odlučuju za kupnju nekretnina za turistički najam jer je turizam naša najprosperitetnija grana. Ne možemo zanemariti ni poticaje od strane Vlade Republike Hrvatske, a konačno, tu je i sve veći interes stranih kupaca za nekretnine u Hrvatskoj.

Kombinacija svega navedenog dovela je do živosti na tržištu nekretnina. Hoće li cijene i dogodine ovako vrtoglavo rasti ili će taj rast ipak biti decentniji, ovisi o prevelikom broju faktora da bi mogli o tome olako špekulirati, ali očekujemo daljnju stabilnost u našem sektoru.

5. Iz Vašeg bogatog iskustva, koja se vrsta nekretnina najbrže prodaje na području grada Rijeke, a koje na području PGŽ-a?

Na području Grada Rijeke to su svakako stanovi u cjenovnom razredu do 100 000 eura. Što je stan jeftiniji i manji kvadraturom, lakše pronalazi put do svog kupca, a nerijetko nam se desi da se takve nekretnine prodaju u svega nekoliko sati od kada nam dospiju u ponudu. U našoj županiji pak najtraženije su kuće za odmor s bazenima. Takve nekretnine kupuju se kao ulaganje, a donose profit od 5%, pa čak i do 10% godišnje.

6. Što je ono što kupci najviše traže, a koju vrstu nekretnina potražujete vi kao agencija?

Najveća potražnja je za uređenim stanovima na gradskim linijama u cjenovnom razredu koji sam maločas naveo, s pratećom infrastrukturom. Važna je blizina škola i vrtića, trgovina i sportskih  objekata. Veću cijenu, naravno, postižu južno orijentirani stanovi s pogledom na more.

7. Što biste savjetovali kupcima koji su u potrazi za svojom prvom nekretninom, i možete li na otkriti neke trikove za prepoznavanje kvalitetnog stana, kuće ili stambene zgrade?

Izdvojimo tri najvažnija savjeta:
Prvi je taj da su oni ti koji će u toj nekretnini živjeti, možda i zauvijek, i da u njoj naprosto moraju prepoznati taj neki „faktor x“ koji će im reći da je to baš njihova nekretnina.
Drugi, iako po važnosti možda i prvi - na nekretnini gledamo samo tri stvari, a to su: lokacija, lokacija i lokacija! Sve možemo urediti prema vlastitim željama, napraviti novu fasadu, urediti okoliš... ali nekretninu ne možemo preseliti.

Nerijetko vidimo kako ljudi znaju odustati od kupnje zbog nekoliko tisuća eura. Dakako da to nije mali novac, no u konačnici, ukoliko je to nekretnina s „faktorom X“ i još k tome na traženoj lokaciji, to je dalekosežno gledano, zanemariv iznos.

Konačno, cijeli proces kupoprodaje nekretnine prati stigma stresa, što je i razumljivo, obzirom o kakvim se iznosima radi. No, ne bi bilo zgoreg kada bismo si mogli osvjestiti da tom kupnjom rješavamo jedan veliki životni problem, naše stanovanje. Biramo nekretninu u kojoj će rasti naša djeca i posjećivati nas unuci. Pokušajmo uživati u toj kupnji. Jer nije kupnja problem. Problem je kada nemamo novaca, ni mogućnosti za kupnju. Ovo su lijepi problemi.

8. Na području PGŽ-a postoji veliki broj ukusno uređenih vila i kuća za odmor koje su fantastično uklopljene u eksterijere. Zaostaje li PGŽ primjerice za Istrom, ili se možemo pohvaliti da smo jednako dobri na području luksuznih nekretnina?

Istra je, kao destinacija, napravila velik iskorak pred svima u Hrvatskoj, no naša Županija to ipak pomalo sustiže. Trend je pozitivan.

9. Obzirom na veliki broj stanova koji su postali apartmani ili stanovi za dnevni najam, prijeti li Rijeci problem s kojim se suočava Zagreb, odnosno nemogućnost pronalaska pristojnog stana za dugoročni najam?

Za sada ne, no ne može se reći da ne uočavamo naznake tog problema. Posebno je time pogođena studentska populacija, no izgrađeni su novi smještajni kapaciteti u okviru Kampusa pa se i tome nekako doskočilo.

10. Kada smo kod najma, tržište je poprilično neuređeno. Da imate tu moć, na koji biste način Vi uredili najam stanova tako da i najmodavci i najmoprimci budu zadovoljni i zaštićeni?

Volio bih vidjeti ozbiljniju inicijativu u smislu razmišljanja o državnim poticajima za izgradnju objekata namijenjenih upravo najmu, kao što to postoji u inozemstvu. Kada bih se sam našao u ulozi najmodavaca ili najmoprimaca, ne bih riskirao kroz „lov u mutnom“, potražio bih nekretninu putem ovlaštenih posrednika čije pravne službe onda garantiraju legalnost sklopljenog posla.

Tekst: D.Š.
Foto: Dogma nekretnine arhiva

Komentari